Les petites annonces de l'immobilier écologique

Le projet

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L'élément moteur du projet des propriétaires était à la fois idéologique et éducatif.

Après quasiment 20 ans de vie à Paris, quand la famille pris des proportions sérieuses (6 enfants), un fort besoin de s'établir 'au vert' s’est fait ressentir.

Le propriétaire est néerlandais d'origine et a grandi dans une famille et une culture d'écologie de la première heure. Il est essentiel pour lui de donner à ses enfants ce qu’il a connu lui-même à leurs âges. Par exemple, l'importance de comprendre que l'électricité qui sort des prises de courant vient de quelque part, ce qui l’amena à engager un projet éolien...

Les propriétaires ont cherché un endroit potentiellement autonome en eau, en énergie, voire même en nourriture et avec le moins de pollution possible autour. C’est dans un écrin de verdure situé à seulement quelques kilomètres de Rennes qu’ils ont trouvé l’endroit qui pouvait satisfaire à tous ces critères.

Les propriétaires ont ensuite réalisé une métamorphose : ils ont complètement transformé un vieux bâtiment d’habitation en une élégante maison saine et performante en énergie. Interrogés sur une éventuelle conformité vis-à-vis d’un label obtenu pour leur habitat, ils répondent affirmativement avec le label MTC : maison très cosy…

L’activité professionnelle du propriétaire l’oblige à être absent pour de longues périodes. La famille manque de temps pour l’entretien de la propriété et ils préfèrent vendre pour se loger dans un habitat toujours sain mais de taille plus adaptée.

Leur préoccupation est aujourd’hui de trouver un acquéreur qui sera sensible aux démarches écologiques entreprises et mises en œuvre dans la rénovation de leur habitation.

L’environnement

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Les environs

Située en Bretagne, en Ille-et-Vilaine (35), la propriété fait partie d’un hameau de 6 maisons situé entre la légendaire forêt de Brocéliande et Rennes qui est à seulement 17 km. Le premier village avec les écoles est à 2 km et la gare pour se rendre à Rennes est à 5 minutes à vélo. Breteil, Talensac et Montfort-sur-Meu sont à quelques kilomètres.

La propriété est accessible par une petite route communale. Outre les promeneurs, elle n’est empruntée quasiment que par ses riverains, ce qui représente en moyenne un véhicule par heure, tracteurs compris.

Il n'y a pas de nuisances à proximité : pas d'élevage intensif, pas de ligne à haute tension et pas d'antenne relais très proche. La ligne SNCF qui passe à environ 1 km à vol d'oiseau se trouve au nord; on n'entend le train que très rarement car le vent dominant est Ouest- Sud/Ouest.

La forêt de Brocéliande se trouve à une quinzaine de kilomètres. De superbes ballades sont à faire. A 9 km, on peut profiter du domaine de Trémelin, très populaire en été, mais aussi sympathique en hiver, avec son lac, sa forêt et son centre culturel, plutôt axé sur la jeunesse.

Crédit photo : Photo 2 Pays de Monfort en Brocéliande Flickr CC BY-ND

La propriété

La propriété bénéficie d’une parcelle bien exposée qui est entourée de verdure. Sur sa surface d'environ 7500 m² se trouvent 2 bâtiments :

• une longère en terre d’une surface utilisable de 290 m². Elle date de 1789 et est dans un état de conservation correct avec une toiture neuve en ardoise. Cette dépendance sert actuellement de lieu de stockage et d’atelier.
• une grange en terre qui a été transformée en une habitation d’une surface habitable d’environ 110 m². Elle date des années 1900. Elle a été entièrement rénovée avec des matériaux sains, sans placo, sans laine de verre, sans ciment. Elle profite d’une vue très dégagée sur la vallée du Meu avec le village de Talensac à l'horizon.

La vie

Le village de 3 500 habitants est plutôt jeune. La proximité de Rennes ainsi que la gare TER jouent évidemment un grand rôle dans le 'dynamisme' relatif de cette commune. Grâce à la jeunesse de sa population, la commune bénéficie d'une vie associative assez riche.

Depuis peu, la commune essaye de s'impliquer dans une démarche de développement durable. Une petite éolienne a été implantée il y a 2 ans sur la commune.

On y trouve les écoles maternelle et primaire et quelques commerces. Tous les autres commerces proches ainsi que les collèges et les lycées sont à Montfort-sur-Meu, ville d’environ 10 000 habitants située à quelques kilomètres. Le car scolaire passe à 300 m de la maison.

La nourriture

Il y a un verger bio sur place et une terre excellente pour faire un potager sur le terrain.

Il y a des fermes aux alentours où l'on peut acheter des légumes, du lait ou des volailles; certains ont un label bio, d'autres se contentent de vendre des produits 'raisonnés'.

On trouve des magasins d’alimentation bio à Montfort-sur-Meu.

Une partie du repas de la cantine municipale est bio.

Les qualités écologiques et sanitaires

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Dans l'ensemble, la maison est très agréable à vivre, elle est fraîche en été, chaude en hiver. La terre c'est magique ! Son orientation Est-Ouest semble y participer, surtout quand il fait très chaud.

La conception, les matériaux et l’isolation

La construction et l’extérieur

La maison, qui repose sur un sous-bassement en pierre, est en bauge (empilement d’un mélange à base de terre crue). Ce système de construction est caractéristique des environs. Il profite d'excellentes propriétés en termes d'isolation mais aussi de régulation hygrométrique : il rend un habitat respirant au point que l’usage d’une VMC pourrait être dans certains cas considéré comme superflu.

Les murs ont une épaisseur d’environ 60 cm. Toute la maçonnerie a été réalisée avec de la chaux.

La rénovation a commencé par un hérisson ventilé de 50 cm d'épaisseur. Par dessus, une dalle de béton de chaux de 12 cm a été coulée.

Au niveau des murs extérieurs, l'ancien enduit au ciment a été retiré et remplacé par un mélange chaux / sable / terre qui donne l'aspect final d'un dégrossis en terre.

La couverture est neuve et en ardoise naturelle.

Les ouvertures ont été réalisées en carré de chêne et les menuiseries sont en chêne brut. Les fenêtres sont à double vitrage 4/16/4 avec remplissage à l’argon.

Plusieurs terrasses en bois entourent la maison :

• une côté Est d’environ 50 m² avec une partie couverte de 15 m²,
• une côté Ouest qui est encore en chantier et qui devrait être couverte sur 24 m².

L’intérieur

Au rez-de-chaussée

Dans les pièces humides, les sols ont été fait en pierre naturelle sur une chape chaux / sable réalisée directement sur la dalle de béton de chaux.

Le sol de la grande pièce de vie est un parquet de châtaignier massif du Périgord, cloué sur lambourdes, avec un vide d'air de 10 cm sous le parquet. Entre le parquet et les lambourdes, un feutre de chanvre de 7,5 mm a été posé, il assure une isolation phonique et thermique.

La hauteur sous plafond au rez-de-chaussée est de 3 m. Pour en faire profiter l’étage, le poêle à bois est situé près de l’escalier. Cet escalier, magnifique, d'une largeur de 1m20 avec 2 paliers de repos, a été fait sur mesure à partir d'un seul arbre (chêne en provenance de la Mayenne).

A l’étage

La toiture est isolée et doublée d'un seul tenant : 20 cm de laine de chanvre (résistance thermique de 5 m².K/W), un pare-vapeur (Sisalex) et du lambris sapin.

Le sol est fait d'un seul tenant également : une dalle de ragréage entre 5 et 10 cm d'épaisseur en chaux / chanvre, un lambourdage et le parquet massif en châtaignier cloué.

Ensuite ont été réalisées les cloisons en ossature bois garnies avec de la laine de chanvre forte densité, et doublée avec lambris ou volige en sapin brut sur une sous-couche de feutre de chanvre. Tous les matériaux d'isolation à base de chanvre (feutre et laine) viennent de la chanvrière du Belon dans le Finistère.

L'aménagement à l'étage est facilement modulable du fait que sol et plafond sont d'un seul tenant.

Les revêtements et les traitements

L'ensemble des bois en extérieur ont été lasurés avec une lasure à base de caséine (marque Natura).
En intérieur, de l'huile à parquet a été employée.
Les murs en terre en intérieur ont été enduits chaux / sable, avec un badigeon à la chaux aérienne par dessus.

Le chauffage

Près de l’escalier, la pièce de vie accueille un poêle à bois traditionnel scandinave entièrement en fonte qui fournit le principal de la chaleur pour l'habitation. C’est un poêle 4 étoiles au label 'Flamme verte' avec une puissance de 9 kW et un rendement constructeur donné à 71% (marque Dovre n° 300)

Le conduit du poêle à double paroi (marque Poujoulat) traverse l'étage et dégage sa chaleur vers les chambres.

Un appoint de chauffage électrique est prévu principalement pour les chambres mais il n’est utilisé qu’en cas de grand froid.

La ventilation

L’installation d’une VMC était initialement prévue mais les propriétaires ont préféré s’en passer puisque les murs en terre font bien leur travail : la maison respire !

L’eau

Une source alimente un puits de 12 mètres de profondeur. Son débit est bon : environ 2 000 litres / heure en saison intermédiaire selon une mesure effectuée au mois de septembre 2012.
La qualité de cette eau semble très bonne (les anciens propriétaires l'ont bu toute leur vie et sont morts très vieux) mais elle n’a pas fait l’objet d’analyse. Ce puits est relié au local technique mais aucune exploitation n’en est faite pour l'instant.

Sous la terrasse en bois se trouve une réserve de 3 000 litres d'eau de pluie qui n’est pas exploitée pour le moment.

L’électricité

Un projet d'une petite éolienne a été initié, son installation est achevée à 80 %. Sont présents sur place : le génie civil (plots en béton pour l'ancrage d'un mât de 18 m), un mât de 12 m galvanisé (non soumis au permis de construire), le câblage électrique jusqu'au compteur, le compteur de production.

Le contrat signé avec ERDF pour la revente date de 2007 et est très avantageux.

La production annuelle attendue après mise en service était de 10 000 kWh. Le calcul n'était pas mauvais puisque la consommation électrique de 2012 du foyer est de 10 300 kWh.

La consommation

La consommation annuelle pour cette famille de 6 enfants s'élève à :

• 7 à 8 stères de bois de chauffage,
• 10 300 kWh en électricité EDF,
• 140 m3 d'eau potable.

Le terrain

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Le terrain est bordé de haies bocagères comportant principalement des chênes et des châtaigniers. Exposé Ouest-Sud/Ouest, légèrement en pente, il fait environ 7500 m².

La faune est très intéressante à observer depuis la maison : lièvres, lapins, pics verts, chouettes, un vrai refuge !

La terre est au 'repos' depuis l’arrivée des propriétaires actuels mais elle est excellente, tout y pousse avec joie !

Il s'y trouve une bonne trentaine d'arbres fruitiers : pomme, poires, pêches, prunes, cerises de plusieurs variétés, ainsi que noix, noisettes et sureau noir. Les propriétaires se sont occupés avec amour de ces arbres (taille annuelle depuis 2004) sans leur apporter ni traitement, ni engrais. Il est donc normal que les récoltes varient d'une année à l'autre, mais vu le nombre d'arbres, celles-ci dépassent la consommation de la famille, même composée de 6 gourmands enfants ...

Chaque lecteur sympathique d’ImmobilierEcologique.fr pourra après sa visite repartir s'il le souhaite avec un pot de confiture ou un bocal de compote maison. Satisfaction garantie !

Il y a également une partie du terrain que les propriétaires appellent le pré. Un cheval ou quelques moutons auraient pu l’occuper si la famille ne manquait pas de temps.

A noter aussi

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On trouve au rez-de-chaussée de 55 m² : une entrée, un W.C., une salle de bain et une pièce de vie;
à l’étage : 4 chambres dont une grande et une salle d'eau avec double toilettes (une spéciale pour les petits).

L’important potentiel de la propriété réside dans la longère : de magnifiques pièces de vie avec de grandes cheminées, une remise, un cellier, des greniers. Elle est exposée plein sud avec une très belle toiture neuve en ardoise de 3ème catégorie, irrégulière et tellement belle.
Chambre d’hôtes, atelier d’artiste, … les possibilités y sont nombreuses.

Voici comment sont répartis les 290 m² de la longère (cf. image n° 28) :

• une pièce de vie avec une cheminée, le sol est en terre battue, 40 m²,
• un atelier couture (aménagement récent) sur un parquet en pin, W.C. sur fosse morte, 30 m²,
• un atelier menuiserie avec une cheminée d'origine (1789), 45 m²,
• une remise à l'Ouest avec un pressoir à pommes, 30 m²,
• un cellier au nord accessible depuis la pièce principale, avec une salle d'eau comportant une douche provisoire, 32 m²,
• un 1er grenier de 40 m² non-aménagé,
• un 2nd grenier de 30 m² sain,
• un 3ème grenier de 45 m² non aménagé.

L'eau chaude sanitaire de la maison d'habitation se fait par 2 classiques ballons de 150 litres branchés en série, ce qui permet de moduler la consommation suivant la saison. Ils sont installés dans un local technique attenant, dans lequel se trouvent les arrivées et les tableaux électriques (EDF et éolienne) ainsi que les diverses arrivées d'eau (puits, réserve d'eau de pluie et eau de 'ville').

L'assainissement autonome de la maison d'habitation a été mis au norme en 2007. A l'époque, les systèmes alternatifs n'étaient malheureusement pas encore acceptés dans la commune. Une fosse septique de 4000 litres avec pompe de relevage et filtre à sable a été installée. Le sable doit être changé au bout de 10 ans, ce serait le moment de transformer le filtre à sable en lagunage (filtration naturelle).

Le diagnostic de performance énergétique ne prend en compte que la maison d'habitation, la longère avec les ateliers est considérée comme dépendance.

Classe énergie : D ( 212 kWhEP/m².an).
Emissions de gaz à effet de serre (GES) : A ( 2 kgéqCO2/m².an).

Ce bien n'est plus à la vente

Annonce n° 231.

Crédit photos : les propriétaires sauf 1 photo du § Environnement, cf. mention de la source.