Les petites annonces de l'immobilier écologique

Le projet

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Les propriétaires, Anne-Marie et Olivier, pratiquent l’écologie au quotidien depuis plus de 20 ans, il est naturel que le respect de l’environnement préside à tous leurs choix en matière d’habitat.

Olivier a été tailleur de pierre pendant plus de 30 ans et est sensible au bâti ancien et traditionnel. Ils sont également des adeptes de l’habitat solidaire, ils ont suivi pendant des mois un groupe qui préparait un projet d’éco-village, mais ça n’avançait pas assez vite pour eux.

En 2000, ils ont eu un coup de foudre pour ce lieu au bord de la ruine avec l’envie de lui redonner vie, encouragés par le fait qu’il n’avait subi aucun autre dommage que celui du temps et des intempéries ("dans son jus").

Aussi se sont-ils lancés seuls dans la restauration de ce lieu, où ils ont accueilli des "voisins solidaires" à plusieurs reprises pendant 13 années.

Au fil de la rénovation de ce lieu, ces passionnés ont tissé des liens avec de nombreux professionnels du secteur dans ce domaine. Ils y ont organisé pendant des années des stages sur les techniques autour de la maison écologique.

Après 13 ans de journées bien remplies, ils décident aujourd’hui d’arrêter leur activité d’accueil pour entamer une nouvelle phase de vie moins "physique". Pour leur prochain projet d’habitation, ils cherchent une maison beaucoup plus petite sans trop de travaux mais ils y installeront de toute façon des équipements solaires, des toilettes sèches, etc.

Ils souhaitent céder cet éco-hameau à des personnes qui aiment ce lieu et que ce lieu aime.

L’environnement

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Les environs

Située en Midi-Pyrénées, en plein cœur du "beau" Gers (32), dans les coteaux de Gascogne, le lieu est très vert, doucement vallonné. D’aucuns l’appellent la Toscane française pour la douceur de son relief, son habitat de pierre aux fermes dispersées, ses cyprès et ses cèdres.

Le 1er village est à 3 km, Condom, la sous-préfecture, est à 8 km. Agen et Auch sont à une quarantaine de kilomètres, Toulouse se trouve à 130 km.

Le lieu est au cœur du "triangle d’or" gersois - Lectoure / La Romieu / Condom - patrimoine remarquable dû entre autres à la richesse des exploitants du bleu de pastel (XVIIe et XVIIIe).

A 16 km se trouve l’ancienne abbaye cistercienne de Flaran (site remarquable de Midi-Pyrénées). Dans un rayon de 20 km, on peut découvrir 3 des "plus beaux villages de France" : Larressingle (plus petite ville fortifiée de France, la "Carcassonne du Gers"), Fourcès (seule bastide à plan circulaire de Midi-Pyrénées), Montréal du Gers, et une myriade de petits bijoux de villages de pierre.

Précisons enfin que le Gers est le premier département de France pour le pourcentage de terres agricoles cultivées biologiquement !

Les transports

On trouve une gare routière à 8 km, une gare SNCF à Agen à 42 km.

Pour se rendre au travail à Agen ou à Auch, on trouve facilement quelqu’un avec qui covoiturer via les petites annonces dans les magasins ou via les associations.

La propriété

Elle est en pleine nature, au bord du chemin menant à Saint-Jacques-de-Compostelle.

On y accède par une petite route où ne passent que 4 ou 5 voitures par jour, parfois 6 le dimanche… Le site est dégagé à 360 degrés mais on ne le voit d’aucune route ni d’aucune autre maison. Plusieurs maisons se trouvent aux environs, entre 500 m et 1 km, mais on ne les ne voit pas ou très peu (arbres, coteaux, etc.).

Le nom du lieu est celui de la source, la Maurague. En patois (occitan local), un "maourrac" est une source qui sourd de terre, protégée par une petite voûte de pierres et signifie "l’eau sombre" (la sortie de la source est toujours à l’ombre).

Sur 3,26 hectares en prairie depuis 10 ans avec un étang, une source, des arbres centenaires, des haies, des fruitiers, elle est composée de :

• une grande maison,
• un grand éco-gîte,
• un atelier d’artisan et son logement,
• plusieurs dépendances.

Cet ensemble totalise environ 480 m² habitables avec 14 pièces, 8 chambres et 7 salles d’eau, dont une avec bain.

Le tout est dans un site superbe de la campagne gersoise, très tranquille, à l’abri de toute nuisance, à seulement 8 km du centre ville de Condom.

Les bâtiments d’origine datent du XVIIe siècle, la restauration a commencé en 2000 et les derniers furent achevés en 2010.

Il y a une vaste esplanade à l’est pour implanter éventuellement une yourte.

La maison

La maison de 172 m² typiquement gasconne et exposée plein sud donne sur l’étang, les fenêtres à l’est et à l’ouest donnent sur la campagne. Devant la maison, une vaste esplanade herbeuse en terrasse se trouve au-dessus de l’étang avec un petit coin charmant à l’ombre pour déjeuner.

On trouve au rez-de-chaussée :

• un vaste couloir de 16 m² desservant à l’origine 4 pièces qui ont été ouvertes,
• un séjour de 35 m² avec cheminée en pierre abritant actuellement un poêle et un coin salon/bureau avec des placards muraux avec des portes anciennes,
• une salle à manger avec cuisine ouverte de 35 m² ; la cuisine est entièrement aménagée (hottes, placards muraux anciens, comptoirs et plans de travail, four à pain),
• au fond du couloir, une porte de communication vers "l’étable" de 73 m² qui possède son propre accès extérieur (cf. § dépendances) mais qui peut être utilisée comme une partie de la maison.
  

Le chauffage est au sol, celui-ci est en terre cuite.

Un très bel escalier algérien permet de se rendre à l’étage où l’on trouve :

• un large palier de 6 m² poursuivi par une coursive vers la mezzanine de l’étable,
• une chambre de 18 m² avec une fenêtre au Sud avec vue sur l’étang,
• une chambre de 16 m² avec une fenêtre à l’Ouest,
• une chambre de 16 m² mansardée, avec une fenêtre au Sud avec vue sur l’étang, et oculus à l’Est,
• une salle de bain de 9 m² avec velux et oculus à l’Est,
• un dressing de 3 m²,
• une salle d’eau de 4,5 m² avec fenêtre au sud (vitrages intérieurs à terminer).
  

Il y a un radiateur dans toutes les pièces sauf dans la salle d’eau qui dispose d’un chauffage au sol.

Il n’y a pas de cave, elles sont rarissimes dans le Gers.

L’éco-gîte

L’éco-gîte de 190 m², également exposé plein Sud, donne sur son jardin privatif cerné de haies et planté de fruitiers. Il profite d’une terrasse avec pergola. Les fenêtres à l’Ouest et au Nord donnent sur la campagne.

On trouve au rez-de-chaussée :

• une entrée de service de 27 m² : dégagement, toilettes, réserve, rangements
• une grande salle de 46 m² avec une cheminée en pierre, une large baie vitrée au sud, une fenêtre à l’Ouest, un bar de bistrot dissimulant la cuisine entièrement aménagée de 9 m²,
• un couloir séparé avec rangement menant à 2 chambres
• une chambre de 24 m² avec fenêtre et porte au sud et une salle d’eau privative,
• une chambre de 27 m² avec porte-fenêtre au Nord, une salle d’eau privative, une mezzanine de 8 m², un joli cabanon prévu pour une kitchenette.

Un escalier en bois mène à l’étage où l’on trouve :

• une grande chambre mansardée de 45 m² (dont 13 m² sous 1,80 m) avec une fenêtre intérieure sur la salle de vie, une porte-fenêtre à l’Ouest, une fenêtre au Nord,
• un couloir desservant 2 salles d’eau totalisant 12 m²,
• une petite chambre mansardée de 24 m² (dont 12m² sous 1,80 m) avec fenêtre au Nord et de vastes placards sous rampants.

C’est un chauffage central avec radiateurs. Le bâtiment est entièrement équipé aux normes d’accueil du public (éclairages de secours, détecteurs de fumée, centrale d’alarme incendie). Les futurs propriétaires pourront choisir cette maison comme habitation ou reprendre l’activité touristique existante (cf. § activités).

Les dépendances

Le lieu possède beaucoup de dépendances :

• un atelier de 80 m² (40 fermés, 40 sous auvent), et un petit appartement attenant (à rafraîchir et à isoler davantage), avec une chaudière à bois et des radiateurs,
• un garage de 80 m² attenant à l’atelier (possibilité de l’agrandir),
• une grange de 70 m² environ au sol, brute mais le toit a été refait, elle est prête à être éventuellement aménagée,
• une charmante petite bâtisse de pierres près de la maison avec 2 "studios" pour cochons au rez-de-chaussée et un "loft" à volailles à l’étage ; le toit est à refaire.

Le terrain

3.26 hectares cernés de haies accueille un ancien potager bio arrêté depuis 2 ans, mais il y a un bel emplacement en contre-haut de l’étang qui ne demande qu’à repartir.

On trouve un verger bio composé d’une vingtaine de fruitiers (cerisiers, pruniers, figuiers, noyers, etc.), 2 ou 3 sont assez vieux, les autres ont été plantés il y a une dizaine d’années par Anne-Marie et Olivier.

Il y a aussi de très beaux grands arbres : chênes, érables champêtres, peupliers, saules, ormes ainsi que des haies magnifiques d’espèces rustiques et parfois décoratives : viorne, lilas, seringas, lauriers tins, chèvrefeuilles tatarica, pruniers francs, sureaux et quelques alisiers, acacias, etc.

La vie

A 3 km du éco-hameau se trouve un village gersois de 500 habitants environ, à 4 km de Condom. C’est le plus gros bourg du canton de Condom : on y trouve un multi-services (bar, épicerie, point poste, dépôt de pain, presse) et une école primaire.

Condom à 8 km est une ville touristique d’environ 7 000 habitants possédant un beau patrimoine en pierre. On y trouve de ombreux commerces, même une vraie mercerie et tous les services y compris un petit hôpital rural.

L’école primaire avec sa cantine est au village, les collèges et les lycées se trouvent à Condom, l’université est à Agen à 42 km.

Un ramassage scolaire permet de se rendre au et à Condom. Un car en liaison tri-quotidienne effectue le trajet de Condom à Agen.

L’engagement de la commune vis-à-vis du développement durable est modéré mais elle applique à la lettre les engagements initiés par le Conseil Général (dans le Gers, on recycle tout, même les pots de yaourts, les sacs en plastique et les barquettes de polystyrène).

La vie associative est très active : au village : gym, chorale, basket, comité des fêtes et à Condom, on peut pratiquer beaucoup d’activités : tous les sports classiques, aviron, tir à l’arc, etc. et ateliers théâtre, arts plastiques, ludothèque, médiathèque, école de musique, association blues/jazz, chorale, radio locale, …
Il y a un cinéma d’art et d’essai en 3D avec les sorties nationales (réseau de salles associatives dans le Gers avec une excellente programmation et de belles salles).
Une association de solidarité avec le Burkina Faso organise chaque année un petit festival africain.
Un salon bio a lieu fin août.

L’art de vivre caractérise la région : les Gascons ne se prennent pas au sérieux, ils savent accueillir, ils ont beaucoup d’humour et cultivent l’épicurisme. La région est déconseillée à ceux qui aiment passer à toute vitesse les caisses de supermarché : ici on se parle, qu’on se connaisse ou pas.
L’humour gascon consiste à savoir bien mentir : pas pour duper qui que ce soit, ce n’est pas dans les mœurs, mais pour l’art de raconter bien des histoires. Moncrabeau à 15 km est le village des menteurs et possède un parcours fléché très rigolo à suivre pour les petits comme pour les grands ; le premier week-end d’août a lieu un festival où un très sérieux jury trié sur le volet élit le… roi des menteurs. Les concurrents s’y préparent de longue date, et peaufinent leur histoire dans le plus grand secret pendant des mois.

Côté gastronomie, le canard préside sous toutes ses formes sans oublier les pruneaux, l’armagnac, les vendanges tardives, la croustade aux pommes et le pousse-rapière.

La nourriture

On trouve une AMAP un peu éloignée et qui ne produit pas beaucoup en hiver, mais en revanche un excellent magasin Biocoop se trouve à Condom ainsi qu’un boulanger bio ; un producteur de volailles bio est à 2 km et on trouve plein de maraîchers essaimés tout autour du site. Un grand marché à lieu à Condom tous les mercredis et un petit marché de producteurs dont des bio le samedi.

L’activité

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L’activité est prête à être relancer par les repreneurs : chambres et table d'hôtes, éco-gîte d'étape, location, organisation de stages, …

Depuis 10 ans, le site a accueilli près de 5 000 personnes :

• vacanciers en séjour ou en week-end, souvent fidélisés,
• marcheurs sur le chemin de Compostelle (parfois à cheval ou avec un âne),
• stages de découverte (bâtiment écologique, taille de pierre, cuisine bio, …).

L’éco-gîte est classé :

• 3 épis aux gîtes de France,
• E.R. P. 5ème catégorie (contrôles de sécurité à jour),
• hébergement de caractère par les instances régionales du tourisme,

Il possède une grande licence de restaurant et est référencé dans de nombreux guides depuis plusieurs années (Le guide du routard, le petit futé, …).

Aux acheteurs qui souhaiteraient reprendre l’activité, Anne-Marie et Olivier offre 10 ans d’une excellente réputation, leurs fichiers, les contacts professionnels et les outils de communication. Il est aussi possible de négocier à un prix intéressant l’intégralité du matériel et du mobilier d’accueil (15 lits et literie, draps, vaisselle, matériel de cuisine professionnel, …). Il est également possible d’habiter l’éco-gîte en conservant 1 ou 2 chambres d’hôtes indépendantes au rez-de-chaussée, chacune disposant d’un accès extérieur privé.

Les qualités écologiques et sanitaires

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Lors de cette restauration, la démarche écologique d’Anne-Marie et Olivier a concerné tout autant les matériaux, que l’assainissement et l’énergie. Cet engagement pour la protection de l’environnement a été officiellement distingué par la Région Midi-Pyrénées

Les matériaux et l’isolation

Les murs, les charpentes, les sols

Les bâtiments sont en pierre de pays. Le sol en terre battue a été décaissée et a reçu un hérisson de concassé calcaire lavé (carrière locale). La dalle est composée de chaux hydraulique et de sable.

Les murs ayant dû être reconstruits l’ont été en briques monomur Imerys, respectivement 36 et 32 cm d’épaisseur (Nord et Nord Ouest de l’éco-gîte, une partie du mur Ouest de la maison).

Toutes les charpentes ont été refaites à neuf en douglas (scierie locale, arbres cultivés dans la région) pièces maîtresses et liteaux. Le pare-pluie est en panneaux de fibres végétales de 30 mm. Les contre liteaux sont en douglas, les tuiles sont en terre cuite (tuiles canal à tenons neuves et tuiles anciennes en couverture). Les plafonds sont en Fermacell sous les rampants.

Le sol du rez-de-chaussée de la maison est en terre cuite sur un chauffage au sol avec une chape de chaux. L'isolation est en panneaux de liège, l'étanchéité en papier ciré. A l’étage, le sol est en béton liège et chaux avec des panneaux de bois type "Triply" sans colle, il est en grès cérame dans la salle de bain.

Le sol du rez-de-chaussée de l’éco-gîte est une dalle de chaux poncée revêtue d’une huile dure. A l’étage, le sol est constitué de dalles de type "Triply" sans formaldéhyde, il est en grès cérame dans les salles d’eau.

Les solivages des étages sont en douglas ; au rez-de-chaussée, les plafonds sont des résineux, des planches de caisse pin de 28 mm d’épaisseur.

L’isolation des murs et planchers

Leur isolation est assurée par :

• 18 cm d’ouate de cellulose en toiture,
• un doublage intérieur de 3 cm de liège au niveau des murs Nord (maison et étable),
• des fenêtres à double vitrages 4/6/4 (sauf la grande baie Sud de l’éco-gîte et la grande baie Est de la salle de réunion),
• 9 cm de béton de liège entre le plafond du rez-de-chaussée et le plancher de l’étage de la maison.

Les matériaux de récupération

Anne-Marie et Olivier ont fait la part belle aux matériaux de récupération puisqu’ils ont réutilisé au maximum les anciens éléments déposés : poutres en linteaux, agencements, vieilles terres cuites et solives pour les plans de travail de la cuisine, portes de placard dans la cuisine, bibliothèque dans la salle de réunion, etc. Les vieilles fenêtres sont devenues des fenêtres intérieures, les anciennes mangeoires à vaches sont devenues des rambardes de mezzanine, etc.

Pour quelques rares endroits, ils ont utilisé du béton de ciment lorsqu’ils ont dû réaliser des chaînages pour consolider le bâti ancien ou créer des ouvertures dans les refends.

La cuisine et la salle de bain

L’agencement de la cuisine et de la salle de bain est en béton cellulaire, la colle et l’enduit provient de la maison naturelle. Les badigeons ont été faits "maison" à base de chaux aérienne et de pigments naturels.

Les revêtements

Tous les produits (peintures, vernis, lasures, cires, huiles, etc.) sont labellisés, marque Biopin ou Biofa.

Les enduits et finitions ont été réalisés "maison" avec de la chaux hydraulique et aérienne exclusivement.

Le chauffage et l’eau chaude sanitaire (ECS)

Une chaufferie centrale est utilisée pour les 2 bâtiments : 20 m² de panneaux solaires thermiques associés à un ballon tampon de 1000 litres. Le système chauffe l’eau chaude sanitaire. Il est autonome de début mars à courant novembre. Il comporte un ballon d’ECS de 500 litres et une pompe de circulation en boucle pour l’alimentation de l’éco-gîte.

Le système chauffe également le circuit basse température de la maison (plancher chauffant) et préchauffe celui haute température de l’éco-gîte. Le chauffage est d’origine solaire à 80 % sur l’année. Un appoint est assuré par une chaudière Buderus de petite collectivité label Ange Bleu, à fuel (lorsqu’elle a été installée en 2002 il était impossible de se fournir en granulés dans la région…). La régulation est entièrement automatisée avec des sondes intérieures et extérieures entraînant une faible consommation.

Par ailleurs, la production d’eau chaude est tellement abondante qu’Anne-Marie et Olivier ont raccordé tous les lave-vaisselle et lave-linge directement sur l’eau chaude, avec un robinet thermostatique pour le lave-linge. Ceci contribue fortement à la diminution de la consommation électrique du éco-hameau.

Au rez-de-chaussée de la maison, c’est un chauffage au sol, il a été réalisé sur liège, avec papier ciré pour l’étanchéité et chape à la chaux. A l’étage, ce sont des radiateurs acier basse température.

Dans l’éco-gîte, ce sont des radiateurs acier haute température qui ont été installés qui viennent en complément des apports solaires passifs conséquent fournis par la grande baie vitrée exposée au Sud qui chauffe la dalle de chaux.

La ventilation

Elle est assurée par 2 VMC simple flux dans l’éco-gîte et 1 dans la maison. Elles sont rarement utilisées (débrayables aux tableaux) car Anne-Marie et Olivier préfèrent ventiler rapidement mais quotidiennement les maisons. Vu leur très forte inertie (35 m² au sol de surface de murs pour la maison !), cela ne les refroidit pas sensiblement.

L’eau

L’eau provient du réseau de ville. Anne-Marie et Olivier ont installé un système de filtration sur l’arrivée générale (filtre à sédiments et filtre charbon actif), l’eau du robinet est excellente et… sans chlore !

Ils ont organisé la collecte des eaux de pluies, regroupée vers un regard, en prévision de l’installation d’une citerne. Mais comme l’éco-gîte est classé établissement recevant du public (ERP), ils subissent l’interdiction formelle en France d’utiliser autre chose que l’eau du réseau dans les établissements de ce type, même dans les chasses d’eau ! Ils ont donc renoncé à installer une citerne mais tout est prêt.

Les logements ne sont équipées que de toilettes sèches. Néanmoins, Anne Marie et Olivier ont installé des évacuations pour toilettes à eau dans tous les bâtiments, et le système d'assainissement écologique a été dimensionné en prévision de leur usage éventuel par les prochains occupants : pas question de risquer une éventuelle pollution si les prochains propriétaires n'allaient pas aussi loin qu'eux dans la démarche écologique.

L’assainissement est autonome par phytoépuration. Une cascade de bassins équipés de filtres plantés a été dimensionnée pour 12 équivalents habitants.
L’autorisation a été accordée sur permis de construire en 2000 et déjà 2 visites de contrôle du SPANC ont eu lieu, avec d’excellents rapports de visite. Anne-Marie et Olivier font analyser chaque année les eaux de rejet et les résultats sont inférieurs aux minimum mesurables (DBO, DCO, MES). Côté entretien, il y a juste à prévoir un peu de désherbage et d’arrachage des plantes qui prolifèrent chaque année.

La consommation

Les consommations des appareils très énergivores que sont les lave-linge et lave-vaisselle sont nettement diminuées grâce à leur alimentation directe en eau chaude d'origine solaire.
La consommation électrique est "ridicule" : 2600 kWh par an pour l’ensemble des bâtiments, y compris avec une occupation de l’éco-gîte et le fonctionnement des machines pendant les travaux.

Les fournisseurs recommandés

• L’architecte est Jean Bernard Saint Martin à Auch,
• pour les matériaux : L'uni-vert à Nérac,
• pour les peintures écologiques et les revêtements naturels : la maison naturelle, Biopin, Biofa,
• une étude géobiologique a été réalisée par François Benezet de la société Arboga.

A noter aussi

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En dehors des chambres et des tables d’hôtes, les possibilités d’utilisation du site sont nombreuses : auberge, location d’éco-gîte de grande capacité d’accueil, projet d'habitat groupé pour plusieurs familles, atelier, centre équestre, …

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) de la maison

Classe énergie : B ( 53 kWhEP/m².an).
Emissions de gaz à effet de serre (GES) : C ( 13 kgéqCO2/m².an).

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’éco-gîte

Classe énergie : B ( 70 kWhEP/m².an).
Emissions de gaz à effet de serre (GES) : D ( 21 kgéqCO2/m².an).

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement atelier

Classe énergie : G ( 459 kWhEP/m².an).
Emissions de gaz à effet de serre (GES) : B ( 9 kgéqCO2/m².an).

Ces gîtes écologiques ne sont plus à vendre.

Annonce n° AD240.

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Crédit photos :
les propriétaires sauf :
Le port de Condom : Asabengurtza CC-BY-SA-3.0-2.5-2.0-1.0 via Wikimedia Commons
La Vue sur Condom : Oxxo CC-BY-SA-3.0-2.5-2.0-1.0 via Wikimedia Commons